16 мая 2017г. нашей Юридической фирме исполнилось 4 ГОДА! *** 2 июня 2017г. Калужским районным судом Калужской области вынесено решение об удовлетворении исковых требований нашей клиентки Финогеновой Г.А. на сумму 340 000 руб.*** 16 марта 2017г. Преображенским районным судом г. Москвы вынесено решение об удовлетворении исковых требований нашей клиентки Максимовой Г.И. об установлении факта родственных отношений с покойной тетей Заявителя и признании права собственности на долю в 3-комнатной квартире по праву наследования по закону. *** 14 декабря 2016г. Преображенским районным судом г. Москвы было удовлетворено исковое заявление нашей клиентки Прописновой М. В. о признании права собственности на жилое помещение в виде комнаты в порядке бесплатной приватизации. ***  03 октября 2016г. Ступинским городским судом Московской области было вынесено решение о признании права собственности нашей клиентки Финогеновой Г.А. на три земельных участка площадью 25 га, жилой дом 1961г. постройки с хозяйственными сооружениями и денежные средства, оставшиеся после смерти ее брата. Работа над делом продолжалась с февраля 2015г.***30 сентября 2016г. были получены документы из Росреестра Заокского района Тульской области - договор дарения земельного участка и выписка о регистрации перехода права собственности - по делу нашей клиентки Петрашевской А.Е. Работа по делу продолжалась с ноября 2015г.

Понятие и признаки самовольной постройки

    Понятие  самовольной постройки содержится в ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). В соответствии с указанной нормой самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
    Таким образом, можно выделить следующие признаки самовольной постройки, которая должна быть: 1) создана на земельном участке, не отведенном для этих целей; 2) создана без получения необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для того чтобы постройка была признана самовольной достаточно наличия одного из трех указанных признаков. Но в любом случае самовольная постройка должна подпадать под критерии недвижимого имущества.  

1. Что понимается под постройкой в контексте статьи 222 ГК РФ?            

   В контексте ст.222 ГК РФ под постройкой понимается объект недвижимости. Согласно ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вместе с тем не любой объект недвижимости может быть признан постройкой, а только такой, который стал результатом строительной деятельности человека.
    Можно ли назвать постройкой объект незавершенного строительства или котлован? Естественно будет полагать, что постройкой можно назвать любой объект деятельности человека, подпадающий под признаки недвижимости, указанные в ст.130 ГК РФ, даже если его возведение не завершено, поскольку критерий завершенности не фигурирует в указанной норме. Подтверждение квалификации объекта незавершенного строительства как объекта недвижимости можно найти в п.30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. № 10/22. В частности, там говорится, что в соответствии со ст.130 ГК РФ объекты незавершенного строительства  отнесены законом к недвижимому имуществу. Следовательно, исходя из п.1 ст.222 ГК РФ объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.
      Из приведенного положения ясным становится и отрицательный ответ на вопрос о возможности признания в качестве самовольной постройки котлована, так как самовольная постройка – всегда объект недвижимости, который появляется не ранее закладки фундамента. Однако исключение котлована из категории самовольной постройки не означает, что лица, чьи права и законные интересы оказываются под угрозой в результате нарушения строительных норм и правил при создании котлована, не могут быть защищены. Полагаем, что в этих случаях применимы другие, нежели ст.222 ГК РФ, нормы в зависимости от того, причинен ли вред или создана угроза его причинения. Если вред причинен, заинтересованное лицо может основывать требования на ст.1064 ГК РФ. Если вред может появиться  в будущем –  ст.1065 ГК РФ.  

2. Может ли являться самовольной постройкой самостоятельно реконструированный, перепланированный, переустроенный объект недвижимости?  

     Как указано в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 1 квартал 2000 г. (утв. Постановлением Президиума  ВС РФ от 28.07.2000г.), при сносе жилого дома, находящегося у гражданина в собственности, и возведении на его  месте нового строения либо при возведении пристройки (или надстройки) к жилому дому изменяется объект права  собственности гражданина, отличающийся размерами, планировкой, площадью и т.д. Следовательно, при произведении гражданином вышеназванных изменений право на новое строение, являющееся новым объектом собственности, подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
  Разъяснения, приведенные в Обзоре законодательства, можно использовать применительно к самовольной постройке, утверждая, что самовольной постройкой является не только вновь созданный объект недвижимости, но и другой объект, измененный таким образом, что он обрел новые качественные характеристики.
   К аналогичному выводу приводит и анализ абз.1 п.29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. № 10/22, согласно которому положения ст.222 ГК РФ не распространяются на перепланировку, переустройство  (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
     При таких обстоятельствах, самовольной постройкой может признаваться измененный в результате  реконструкции, перепланировки, переустройства объект, если его изменения настолько существенны, что, по сути, ведут к возникновению новой недвижимой вещи.  

3. Признаки самовольной постройки, созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, в контексте ст.222 ГК РФ  

    Согласно ст.222 ГК РФ одним из признаков самовольной постройки является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. В данном случае статья 222 ГК РФ корреспондирует с подп. 8 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), в соответствии с которым земельное законодательство основывается на принципе деления земель по целевому назначению на категории: правовой режим земель определяется  исходя из их принадлежности у определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
    Категории земель перечислены в п.1 ст.7 ЗК РФ. В частности, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6)земли водного фонда; 7) земли запаса. По правилу, установленномуп.2 ст.7 ЗК РФ, земли, указанные в п.1 названной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель, как было отмечено выше, определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
    Зонирование территории для строительства регламентируется  Градостроительным  кодексом Российской Федерации (далее –  ГрК РФ). Для этого указанный Кодекс вводит понятие территориальных зон, т.е. зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (п.7 ст.1). В свою очередь, под градостроительным регламентом ГрК РФ понимает устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов  капитального строительства (п.9.ст.1). Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст.35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства – в ст.37 ГрК РФ.
    При таких обстоятельствах постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст.7 ЗК РФ), либо вопреки правилам градостроительного зонирования (гл.4 ГрК РФ).
     В качестве одного из доказательств возведения постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей, суд может истребовать решение о предоставлении земельного участка для строительства (ст.32 ЗК РФ). В тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, требование о признании права собственности на нее не может быть удовлетворено судом. Иное его решение противоречило бы ст.8 ЗК РФ.  

4. Будет ли признано право собственности на самовольно возведенное жилое строение за гражданином, если земельный участок предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья?  

   В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 01.08.2007г.) отмечается, что в соответствии с п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
 Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п.3 указанной статьи (абз. 2 п.2 ст.222 ГК РФ).
   Согласно п. 3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (абз.1). право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абз.2).
  Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу. Вместе с тем из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку. По смыслу ст.222 ГК РФ, право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.  

5.Понятие недвижимого имущества, созданного без получения на это необходимых разрешений, в контексте ст. 222 ГК РФ  

    Основным документом, дающим право на строительство, является разрешение на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий право застройщику осуществлять строительство, реконструкцию объектов капительного строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев предусмотренных п.1 ст.51 ГрК РФ. Выдача разрешений на строительство осуществляется органами местного самоуправления (ст.8 ГрК РФ), за исключением случаев, указанных в п.5 ст.51 ГрК РФ. Основанием для выдачи разрешения является заявление с приложенными к нему документами в соответствии с перечнями, указанными в п.7 и п.9 ст.51 ГрК РФ. Форма разрешения на строительство утверждена постановлением Правительства РФ от 24.11.2005г. № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».
   Разрешение на строительство не требуется в случае:1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; 2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.); 3) строительства на земельном участке объектов вспомогательного использования (заборы, калитки, теплицы, бани, сараи и др.); 4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (предельные размеры земельных участков и их площадь, минимальные отступы от границ земельных участков, предельную высоту зданий и сооружений, максимальный процент застройки в границах земельного участка и другие показатели); 5) в иных случаях, если в соответствии с ГрК РФ и законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получения разрешения на строительство не требуется (п.17 ст.51 ГрК РФ).
    Отсутствие разрешения на строительство либо строительство иного объекта, чем тот, который указан в разрешении, свидетельствует о самовольности постройки. Само по себе отсутствие разрешения на строительство не может свидетельствовать о самовольности построек, указанных в п.17 ст.51 ГрК РФ, однако они могут быть признаны самовольными по иным основаниям, указанным в ст.222 ГК РФ. Например, если они возведены с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил. Таким образом, для установления признаков самовольной постройки суд должен предложить сторонам представить либо затребовать сам из уполномоченных органов разрешение на строительство.
    Кроме того, под необходимым разрешением  судам следует понимать не только дозволение органов публичной власти, но и дозволение  лиц, чей частноправовой интерес имеет значение при возведении строений. В первую очередь речь идет о собственниках земельных участков или лиц, обладающих в отношении них вещным правом. Подобный вывод подтверждается практикой судов общей юрисдикции. Так, в Бюллетене судебной практики Омского областного суда (2008, №4 (37), с.19) говорится, что к числу необходимых следует относить разрешение собственника земельного участка, поскольку при отсутствии подобного разрешения в соответствии с положениями ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать соответствующую часть земельного участка из чужого незаконного владения. Похожий вывод сделан Абаканским городским судом по делу № 2-3120/2009.
    Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суд должен будет выяснить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры по ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (абз.2,3 п.26 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. № 10/22).

6. Понятие существенного нарушения строительных норм и правил в контексте ст.222 ГК РФ  

    Строительные нормы и правила содержатся в документах с одноименным названием: «Строительные нормы и правила» (СНиП). Так, разработаны и применяются СНиП 02.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», СНиП 31-02-2001 «дома жилые одноквартирные» и др.            
   Строительные нормы и правила не являются нормативными правовыми актами. Этот вывод основан на том, что они не содержат властных волеизъявлений, и подтверждается определением Верховного Суда от 16.11.2000г. № ГКПИ 2000-1356. Более того, взамен СНиП Федеральный закон от 27.12.2002г. № 184-ФЗ (в ред. от 23.07.2013г.) «О техническом регулировании» вводит технические регламенты. Однако практика Верховного Суда РФ показывает, что руководствоваться при рассмотрении дел СНиП можно (см. решение ВС РФ от 01.10.2007г. № ГКПИ07-1052, определение ВС РФ от 12.10.2006г. № КАС06-377 и др.). Таким образом, при ответе на вопрос, имеются ли нарушения строительных норм и правил при  возведении самовольной постройки, можно руководствоваться положениями СНиП.            
    Для определения того, нарушены или нет строительные нормы и правила, рекомендуется проводить судебно-строительные экспертизы. Существенность нарушений может быть установлена только судом на основании совокупности материалов гражданского дела применительно к каждому конкретному случаю. К существенным нарушениям строительных норм и правил можно отнести, например, те, которые могут повлечь  уничтожение постройки, причинение вреда жизни и здоровью человека и при этом являться неустранимыми, а также другие подобные нарушения. Например, в Бюллетене судебной практики Омского областного суда (2008, №4 (37)), указывается, что существенным нарушением, которое, кроме того, ведет к снижению прочности, устойчивости или надежности постройки, может быть нарушение, выразившееся в несоблюдении планировки застройки населенного пункта, осуществление надстроек, ухудшающих внешний вид здания, и т.п.
   Соответственно, к несущественным можно отнести нарушения, которые выразились в незначительных отступлениях, касающихся размеров объектов, их взаимного расположения и т.п.