16 мая 2017г. нашей Юридической фирме исполнилось 4 ГОДА! *** 2 июня 2017г. Калужским районным судом Калужской области вынесено решение об удовлетворении исковых требований нашей клиентки Финогеновой Г.А. на сумму 340 000 руб.*** 16 марта 2017г. Преображенским районным судом г. Москвы вынесено решение об удовлетворении исковых требований нашей клиентки Максимовой Г.И. об установлении факта родственных отношений с покойной тетей Заявителя и признании права собственности на долю в 3-комнатной квартире по праву наследования по закону. *** 14 декабря 2016г. Преображенским районным судом г. Москвы было удовлетворено исковое заявление нашей клиентки Прописновой М. В. о признании права собственности на жилое помещение в виде комнаты в порядке бесплатной приватизации. ***  03 октября 2016г. Ступинским городским судом Московской области было вынесено решение о признании права собственности нашей клиентки Финогеновой Г.А. на три земельных участка площадью 25 га, жилой дом 1961г. постройки с хозяйственными сооружениями и денежные средства, оставшиеся после смерти ее брата. Работа над делом продолжалась с февраля 2015г.***30 сентября 2016г. были получены документы из Росреестра Заокского района Тульской области - договор дарения земельного участка и выписка о регистрации перехода права собственности - по делу нашей клиентки Петрашевской А.Е. Работа по делу продолжалась с ноября 2015г.
Главная \ Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимое имущество \ Признание сделки недействительной как способ защиты гражданских прав, в том числе прав на недвижимое имущество

Признание сделки недействительной как способ защиты гражданских прав, в том числе прав на недвижимое имущество

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Поскольку сделка влечет установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, она является юридическим фактом. 
Сделка – волевое действие субъектов гражданского права, облеченное в установленную форму и направленное на достижение заранее определенного правомерного результата в виде возникновения, изменения или прекращения гражданского правоотношения. 
Исходя из определения сделки ей присущи следующие признаки: 
1) наличие воли; 
2) субъективный состав; 
3) надлежащая форма; 
4) правомерное содержание. 
Отсутствие одного из этих признаков может привести к тому, что сделка потеряет свою силу и станет неспособной повлиять на гражданское правоотношение. Такая сделка будет именоваться недействительной. Например, недействительной будет сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ), поскольку в ней порочна воля; недействительной будет сделка, совершенная недееспособным гражданином (ст. 171 ГК РФ), так как она содержит порок субъекта; недействительной будет сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ), раз она лишена правомерного содержания.
Единственное легальное деление сделок – на оспоримые и ничтожные. В науке же более укоренилось деление сделок в зависимости от порока. Выделяют сделки с пороками воли, субъекта, формы, содержания. Разделяют также недействительные сделки в зависимости от последствий на те, которые влекут двустороннюю, одностороннюю реституцию либо недопущение реституции, а также в зависимости от того, кто вправе обжаловать сделку. 
Недействительные сделки отличаются от незаключенных своей правовой природой. Недействительная сделка – это сделка, имеющая все компоненты, но один или несколько из них порочны, незаключенная сделка – это действие, не добравшее всего состава для того, чтобы приобрести силу сделки. 

Соотношение ничтожных и неоспоримых сделок. В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Из этого положения ГК РФ выводится первое различие ничтожных и оспоримых сделок: оспоримая сделка обладает силой до тех пор, пока она не признана недействительной; ничтожная сделка юридической силы не приобретает вне зависимости от того, признана она недействительной или нет. Нередко в судебной практике встречаются случаи предъявления исков с требованием о признании сделки ничтожной.
Второе различие выводится из п. 2-4 ст. 166 ГК РФ, в которых указано на надлежащий субъект требований о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности. По смыслу приведенных норм круг лиц, способных предъявить требование о признании сделки оспоримой и применении последствий ее недействительности, примерно совпадает с кругом лиц, которые вправе инициировать вопрос о применении последствий ничтожной сделки – это стороны, а также лица, указанные в законе. Вместе с тем, закон не устанавливает особых требований к личности требующего лишь признания сделки ничтожной (абз. 2 п. 3 ст. 166 ГК РФ). Им может быть любой субъект, имеющий охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной. Последствия недействительности ничтожной сделки могут быть применены по инициативе суда, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п. 4 ст. 166 ГК РФ). Суд по своей инициативе вправе не только применить последствия ничтожной сделки, но и констатировать сам факт ничтожности сделки со всеми вытекающими отсюда последствиями. Например, при рассмотрении дела о государственной регистрации перехода прав собственности суд вправе отказать в иске, установив, что договор купли-продажи является ничтожным. Констатируя ничтожность сделки, суд не связан ни с основанием, ни с предметом иска. В частности, суд может признать договор ничтожным по иному основанию, нежели заявлено истцом. Так, по одному из дел суд со ссылкой на п. 2 ст. 166 ГК РФ указал, что вправе признать совершенную сделку ничтожной и применить последствия ее недействительности и по другим основаниям, нежели заявлено истцом, если установит наличие соответствующих обстоятельств, свидетельствующих о ничтожности этой сделки.  
В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Признание сделки недействительной означает, что, во-первых, она перестает существовать как юридический факт, направленный на возникновение последствий, на которые стороны рассчитывали при ее заключении. Другими словами, сделка, признанная недействительной, теряет «эффект сделки». Например, если признан недействительным договор аренды, то это значит, что арендодатель не передал арендатору права пользования и владения арендованным имуществом; если признан недействительным договор купли-продажи, то право собственности не перешло от продавца к покупателю. Во-вторых, признание сделки недействительной открывает путь для применения последствий ее недействительности, указанных в п. 2 ст. 167 ГК РФ.

Требование о признании сделки недействительной как способ защиты права собственности, в том числе на недвижимое имущество. В связке «недействительная сделка – применение последствий недействительности сделки» в качестве способа защиты гражданских прав преимущественно рассматривается второй элемент. Судя по всему, это связано с тем, что он опосредует возврат владения либо позволяет возместить стоимость утраченного по недействительной сделке, т.е. имеет видимый эффект. Кроме того, многими юристами признание сделки недействительной рассматривается лишь в качестве предпосылки применения последствий недействительности сделки, в том числе реституции. Тем самым умаляется самостоятельное значение рассматриваемого способа защиты. Требование о признании сделки недействительной как способ защиты права собственности направлен на разрушение титула приобретателя.
Что касается недвижимого имущества, то утраты приобретателем титула оказывается недостаточно для эффективной защиты прав настоящего собственника, и он вынужден обращаться к другим способам защиты, в частности применению последствий недействительности сделки, признанию права собственности, признанию недействительным зарегистрированного права и т.д. Связано такое положение дел с государственной регистрацией права собственности, точнее, с существование ведомственных документов, определяющих деятельность учреждений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
В случае, если судом признана недействительной оспоримая сделка и применены последствия ее недействительности, а также в случае применения последствий ничтожной сделки государственную регистрацию прав рекомендуется проводить на общих основаниях в соответствии с требованиями ст. 13, 16 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество на основании заявления заинтересованных лиц с приложением всех необходимых для государственной регистрации документов, в том числе документов, подтверждающих оплату государственной пошлины, а также документов, подтверждающих исполнение сторонами судебного акта о применении последствий недействительности оспоримой сделки.
Это означает, что при признании сделки отчуждения недвижимого имущества недействительной запись о собственнике сохраняется. Следовательно, суду необходимо исходить из содержания абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, согласно которому государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.  
Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ). Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ). Однако применительно к требованиям о признании сделки недействительной содержатся исключения из общего правила, которые закреплены в ст. 181 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Таким образом, исковая давность по требованиям, связанным с ничтожностью сделки, привязывается к моменту начала исполнения сделки или, по крайней мере, осведомленности о начале ее исполнения. Определенный интерес вызывает вопрос о применении срока исковой давности, если истец не требует признания сделки недействительной в силу ничтожности, но ссылается на это обстоятельство, при этом срок для признания недействительной ничтожной сделки истек. Ссылки истца на ничтожность договора достаточно для того, чтобы считать ее способом защиты права, а следовательно, применения срока исковой давности. Так, по одному из дел бывший собственник обратился в суд с иском к нынешним владельцам недвижимого имущества (бомбоубежища) с требованием о признании на него права собственности. В обоснование требований истец сослался на то, что сделка между ним и нынешними владельцами ничтожна. Решением суда в иске было отказано. Отказывая в иске, суд, помимо прочего, указал, что сделка могла быть оспорена истцом по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, что и было сделано, но не путем предъявления самостоятельных требований, а путем указания на это обстоятельство в судебном заседании.
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. К требованиям о признании недействительной оспоримой сделки не применяются общие правила, установленные ст. 200 ГК РФ о начале течения срока исковой давности. В силу п. 2 ст. 181 ГК РФ годичный срок исковой давности по указанным искам следует исчислять со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена такая сделка (п. 1 ст. 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признании сделки недействительной.

Пример. В суд обратился А. с иском к И. и З., а также к администрации г. Абакана о признании договора приватизации квартиры частично недействительным и включении истца в состав собственников указанной квартиры. Требования истец мотивировал тем, что ответчики на основании оспариваемого договора приобрели в совместную собственность названное жилое помещение. При этом А., которому на тот момент исполнилось 16 лет, обладая правом приватизации жилого помещения, в состав собственников квартиры включен не был. О приватизации квартиры истец узнал после раздела между ответчиками совместно нажитого имущества. Поскольку оспариваемым договором нарушены права А. на приватизацию, истец счел данный договор недействительным. Ответчик И. требования не признал, сослался на истечение срока исковой давности. Ответчик З. признала заявленные исковые требования в полном объеме. Представитель администрации г. Абакана в судебное заседание не явился. Решением суда в иске было отказано. Отказывая в иске, суд пришел к выводу, что А. на момент приватизации проживал в спорной квартире в качестве члена семьи нанимателя жилого помещения З., имел право участвовать в приватизации. При таких обстоятельствах суд посчитал, что имеются основания для признания сделки недействительной. Вместе с тем договор о передаче жилого помещения в собственность с нарушением требований является оспоримым, а срок исковой давности в таком случае должен течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Как указал истец, о приватизации квартиры он узнал после раздела между И. и З. совместно нажитого имущества, в мае 2009 г. Однако данные доводы были опровергнуты обстоятельствами, установленными в ходе разбирательства дела. Так, допрошенная в качестве свидетеля родственница сторон С. пояснила, что в ноябре 1993 г. она была в гостях у семьи А., И., З. и они разговаривали о приватизации занимаемой квартиры. Истец при разговоре присутствовал и знал, что его в договор приватизации родители не включили. Свидетель К. пояснила, что истцу приходится сестрой. Свидетель показала, что летом 1992 г. между ней, истцом и ответчиками состоялся разговор о приватизации спорной квартиры. Ответчики решили в приватизацию не включать детей, в том числе и истца, чтобы в дальнейшем они могли воспользоваться правом на приватизацию. На новогодних праздниках 1993-1994 гг. ответчик З. сообщила свидетелю о заключении договора приватизации, указав, что истец в договор не включен. При данном разговоре присутствовал истец А. Обобщив вышеизложенное, суд пришел к выводу, что истец узнал о том, что не включен в число собственников при заключении договора приватизации от 1 октября 1993 г., в конце 1993 г., а не в мае 2009 г. В суд же А. обратился 16 сентября 2009 г. – спустя 16 лет с того момента, как узнал, что не принял участия в приватизации спорной квартиры, т.е. за пределами установленного законодательством годичного срока. Таким образом, А. пропущен срок обращения с заявленным иском в суд, что по смыслу абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием к отказу в иске.  
Размер уплаты государственной пошлины при обращении с иском о признании сделки недействительной. Правильные ответ на этот вопрос зависит от того, является ли требование о признании сделки недействительной самостоятельным способом защиты гражданских прав; если является, можно ли считать его имущественным, подлежащим оценке. На этот счет единой судебно-арбитражной практики нет. Одни суды полагают, что требование о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки является единым имущественным требованием; другие – что это разные притязания. Поскольку иск о признании недействительными договоров купли-продажи и дарения, а также спор о применении последствий недействительности сделки связан с правами на имущество, государственную пошлину при подаче таких исков следует исчислять в соответствии с подп.1 п.1 ст.333.19 НК РФ - как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, в зависимости от цены иска.