16 мая 2017г. нашей Юридической фирме исполнилось 4 ГОДА! *** 2 июня 2017г. Калужским районным судом Калужской области вынесено решение об удовлетворении исковых требований нашей клиентки Финогеновой Г.А. на сумму 340 000 руб.*** 16 марта 2017г. Преображенским районным судом г. Москвы вынесено решение об удовлетворении исковых требований нашей клиентки Максимовой Г.И. об установлении факта родственных отношений с покойной тетей Заявителя и признании права собственности на долю в 3-комнатной квартире по праву наследования по закону. *** 14 декабря 2016г. Преображенским районным судом г. Москвы было удовлетворено исковое заявление нашей клиентки Прописновой М. В. о признании права собственности на жилое помещение в виде комнаты в порядке бесплатной приватизации. ***  03 октября 2016г. Ступинским городским судом Московской области было вынесено решение о признании права собственности нашей клиентки Финогеновой Г.А. на три земельных участка площадью 25 га, жилой дом 1961г. постройки с хозяйственными сооружениями и денежные средства, оставшиеся после смерти ее брата. Работа над делом продолжалась с февраля 2015г.***30 сентября 2016г. были получены документы из Росреестра Заокского района Тульской области - договор дарения земельного участка и выписка о регистрации перехода права собственности - по делу нашей клиентки Петрашевской А.Е. Работа по делу продолжалась с ноября 2015г.
Главная \ Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимое имущество \ Условия признания права собственности на самовольную постройку

Условия признания права собственности на самовольную постройку

1.      Является ли самовольная постройка объектом гражданских прав?  

       Действующее законодательство не признает  самовольную постройку самостоятельным объектом гражданских прав и отрицает возможность признания права собственности на нее лицом, осуществившим строительство. Это означает, что она не может быть продана, подарена, другим образом отчуждена, передана по наследству, сдана в аренду, заложена или иным образом вовлечена в гражданский оборот, в том числе и как объект незавершенного строительства. Обосновывается положение закона тем, что самовольная постройка является результатом правонарушения. Так, в Определении Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 г. № 595-О-П «По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Более того, лицо, осуществившее самовольную постройку, не может считаться даже ее законным владельцем, что подтверждается в указанном Определении Конституционного Суда РФ.
      Поскольку самовольная постройка не является объектом гражданских прав, она не может перейти по наследству именно как недвижимое имущество. Тем не менее, высшие судебные инстанции признают за наследниками право требовать признания за собой права собственности на такую постройку. В частности, в п.27 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. № 10/22 указано: «Учитывая, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу. Вместе с тем, это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку.
      Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненно наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных статьей 222 ГК РФ».  

2. Каковы последствия признания постройки самовольной?

       Поскольку самовольная постройка не может и не должна существовать как объект недвижимости, она подлежит сносу. Однако это не значит, что снос может осуществить любой, а лицо, создавшее постройку, должно терпеть насильственные действия. По общему правилу, снос должно осуществить лицо, создавшее постройку. Другие лица вправе совершить такие действия только по решению суда. Иначе как можно определить, что постройка соответствует признакам, указанным в п.1 ст.222 ГК РФ, а потому подлежит сносу?
      Другим последствием самовольного строительства может стать признание права собственности на возведенный объект. Так, согласно абз.2 п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором осуществлена постройка.  

3. Каковы условия признания права собственности на самовольную постройку?  

1.  Постройка должна иметь признаки недвижимого имущества. При возникновении спора относительно того, имеет или нет объект признаки недвижимого имущества целесообразно назначить строительную экспертизу.
2. Налицо должны быть признаки самовольности (создание на земельном участке, не отведенном для этих целей; создание постройки без получения необходимых разрешений; создание постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил). Эти обстоятельства устанавливаются путем истребования решения о предоставлении земельного участка, разрешения на строительство и т.д. Причем следует иметь в виду, что разрешение на строительство в некоторых случаях должно быть  испрошено также от органов природоохранного, экологического надзора и др.
3. Постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. В ст.222 ГК РФ говорится не только о нарушении прав собственника земельного участка, на котором возводится постройка, но еще и нарушении прав других лиц. Например, субъектов иных вещных прав, в том числе владельцев сервитута; лиц, обладающих имуществом  в силу обязательственного правоотношения, в том числе на основании договора аренды, владельцев смежных земельных участков и т.п. Вывод об отсутствии нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц суд может сделать, например, опросив смежных землепользователей, владельцев соседних зданий, сооружений и других лиц.
4. Постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Вывод суда об отсутствии угроз жизни и здоровью должен быть основан на документах (справках, заключениях экспертов), полученных от органов строительного, санитарного, пожарного, экологического надзора и других в зависимости от назначения объекта. Иными словами, истцы по делу о признании права собственности на самовольную постройку должны будут собрать все те же документы, что необходимы для сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию в общем порядке (если речь идет о жилом объекте).
5. Истец является субъектом права собственности на земельный участок либо обладает им на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования.
6. Застройка производилась истцом и (или) по поручению истца, но за его счет.  В обоснование этого обстоятельства истец может представить договоры подряда, сметы, чеки, ордера и другие документы.
7. Постройка не имеет собственника.  Для установления этого обстоятельства суд может предложить истцу представить (или затребовать ее сам) выписку из ЕГРП, а также справку управления технической инвентаризацией.
8. Постройка индивидуально определена. Это необходимо для того, чтобы суд мог описать, какие именно постройки являются самовольными (особенно если речь идет о группе построек среди иных, право на которые зарегистрировано). И, соответственно, на какие из них признано право собственности. Для этого истцу необходимо представить технический паспорт или подготовить иное техническое описание самовольных построек.    

4. За кем может быть признано право собственности на самовольную постройку?  

   По правилу, установленному п.1 ст.222 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Поскольку самовольная постройка создается вопреки требованиям закона, лицо, ее создавшее, право собственности не приобретает. В виде исключения право собственности на самовольно возведенный объект может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
     Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, ее осуществившим, только тогда, когда оно одновременно является субъектом права собственности на земельный участок либо обладает им  на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Таким образом, модно говорить о приоритете прав владельцев земельных участков над правами лиц, осуществивших строительство.  

5. В какой момент возникает право собственности на самовольную постройку?  

   Согласно буквальному толкованию п.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку признается судом. Указанной норме корреспондирует пп.3 п.1 ст.8 ГК РФ, согласно которому гражданские права могут возникать  из судебного решения. Однако и п.3 ст.222 ГК РФ, и пп. 3 п.1 ст.8 ГК РФ необходимо рассматривать во взаимосвязи с другими нормами ГК РФ, например ст.218 и ст.219 ГК РФ, а также положениями специальных нормативных актов, в частности ст.2 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или  прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Таким образом, решением суда хотя и признается право собственности на самовольную постройку, но возникает оно только в момент государственной регистрации.