16 мая 2017г. нашей Юридической фирме исполнилось 4 ГОДА! *** 2 июня 2017г. Калужским районным судом Калужской области вынесено решение об удовлетворении исковых требований нашей клиентки Финогеновой Г.А. на сумму 340 000 руб.*** 16 марта 2017г. Преображенским районным судом г. Москвы вынесено решение об удовлетворении исковых требований нашей клиентки Максимовой Г.И. об установлении факта родственных отношений с покойной тетей Заявителя и признании права собственности на долю в 3-комнатной квартире по праву наследования по закону. *** 14 декабря 2016г. Преображенским районным судом г. Москвы было удовлетворено исковое заявление нашей клиентки Прописновой М. В. о признании права собственности на жилое помещение в виде комнаты в порядке бесплатной приватизации. ***  03 октября 2016г. Ступинским городским судом Московской области было вынесено решение о признании права собственности нашей клиентки Финогеновой Г.А. на три земельных участка площадью 25 га, жилой дом 1961г. постройки с хозяйственными сооружениями и денежные средства, оставшиеся после смерти ее брата. Работа над делом продолжалась с февраля 2015г.***30 сентября 2016г. были получены документы из Росреестра Заокского района Тульской области - договор дарения земельного участка и выписка о регистрации перехода права собственности - по делу нашей клиентки Петрашевской А.Е. Работа по делу продолжалась с ноября 2015г.
Главная \ Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимое имущество \ Защита права участника общей собственности посредством иска об определении порядка пользования общим имуществом

Защита права участника общей собственности посредством иска об определении порядка пользования общим имуществом

В соответствии с ГК РФ владение и пользование имуществом, находящемся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящих на его долю, соответствующей компенсации.
Разрешая требование об определении порядка пользования, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.
Исходя из вышеприведенных норм, перед судом при рассмотрении дела по иску об определении порядка пользования жилым помещением стоят следующие задачи.
1.Выяснить правовое положение истца как собственника спорного жилого помещения. Существует мнение, что определение порядка пользования жилым помещением возможно как между собственниками, так и между лицами, занимающими жилые помещения по договорам социального найма. Основывается это мнение на том, что наниматели обладают правомочием пользования. По поводу его реализации возможны споры, которые подлежат рассмотрению судом с применением положений ст. 247 ГК РФ. Действительно, наниматели по договору социального найма обладают правомочием пользования, однако споры между ними подлежат рассмотрению по правилам раздела III ЖК РФ.
Предъявление же нанимателями иска об определении порядка пользования расценивается судами как требование об изменении договора социального найма. ЖК РФ не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения, исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных ст. 67 ЖК РФ и п. 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315, удовлетворению не подлежит. Соответственно, суды отказывают в иске, поименованном «иском об определении порядка пользования жилым помещением».
Так, по одному из дел суд указал следующее:
Поскольку определение порядка пользования квартирой с выделением в пользование стороне соответствующей комнаты в квартире представляет собой изменение договора социального найма жилого помещения и заключение отдельного договора социального найма на соответствующую комнату, что не предусмотрено ЖК РФ, принимая во внимание, что спорное жилое помещение было предоставлено сторонам на основании одного ордера и, следовательно, по единому договору социального найма, суд первой инстанции правомерно отказал истцам в удовлетворении требований об определении порядка пользования спорным жилым помещением путем выделения им в пользование комнаты площадью (…) кв.м. Доводы апелляционной жалобы, в которой истцы ссылаются на то обстоятельство, что требования об изменении договора социального найма ими заявлены не были, признаются судебной коллегией несостоятельными по вышеизложенным основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. В соответствии с ч. 2 ст. 247 ГК РФ, участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.
Приведенные выше нормы гражданского законодательства регламентируют определение порядка пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, тогда как квартира, занимаемая сторонами по делу, таким имуществом не является, в связи с чем положения ст. 247 ГК РФ к возникшим правоотношением неприменимы.
В силу положений ст. 69 ЖК РФ наниматель и члены его семьи имеют равное право пользования всем жилым помещением и несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма, т.е. положения данной нормы не предусматривают возможности выделения в пользование члену семьи нанимателя какой-либо части (даже и изолированной) жилого помещения.
Заявленное истцами требование об определении порядка пользования спорным жилым помещением по существу сводится к изменению договора социального найма путем заключения отдельных договоров найма на части единого жилого помещения.
Поскольку действующим жилищным законодательством не предусмотрено определение порядка пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований об определении порядка пользования спорным жилым помещением.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом при вынесении решения не принято во внимание, что ответчики препятствуют истцам в пользовании квартирой, не могут служить основанием для удовлетворении иска, требования о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением истцами заявлены не были.
Истцы, полагая свои права на пользование жилым помещением нарушенными, не лишены возможности обратиться в суд за защитой прав, предоставив соответствующие доказательства (определение Санкт-Петербургского городского суда от 26.03.2012 № 33-3701).
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (п. 12) допускает достижение соглашения между собственником и членами его семьи об установлении порядка пользовании общими помещениями в квартире. Однако, так же как и в случае с социальным наймом, с иском об определении порядка члены семьи собственника обратиться не могут. То есть определение порядка пользования жилым помещением собственником и членами его семьи должно быть исключительно добровольным.
2.Определить фактически сложившийся порядок пользования имуществом, исходя из того, какие помещения (строения) и в течение какого времени находятся во владении сторон без возражений со стороны других участников. Здесь, как правило, суды отыскивают один единственно правильный ответ и споров практически не возникает. 
3.Оценить нуждаемость. При оценке нуждаемости суд в первую очередь должен принимать во внимание наличие у собственников иных помещений, пригодных для проживания. Нуждаемость должна быть личной и заключаться в собственном использовании жилого помещения. Довод о том, что в помещении истец нуждается в целях его сдачи внаем, должен отвергаться судом. Иногда суд подменяет понятие «нуждаемость в жилье» понятием «нуждаемость в регистрации по месту жительства». Например, можно встретить утверждение, что истец нуждается в жилье, поскольку регистрация в спорном помещении обеспечивает медицинскую помощь, получение социальных услуг и пр. Правильным такой подход назвать нельзя. Да, суд может учесть «социальный фактор» - инвалидность, наличие несовершеннолетних детей, пенсионный возраст и так далее и обосновать его тем, что указанные лица нуждаются в жилье, но никак не регистрации по месту жительства, поскольку она, как известно, на гражданские правоотношения, в том числе отношения, связанные с общей долевой собственностью, повлиять не может.  
4.Определить реальную возможность совместного использования, в зависимости от наличия родственных связей спорящих сторон, их пола, возраста, состояния здоровья и т.п. В качестве примерного ориентира суды могут руководствоваться ограничениями по совместному проживанию лиц по договору социального найма, установленными ЖК РФ.
Предметом пользования может стать часть общего имущества, предназначенного для проживания. Определяемые в пользование помещения должны соответствовать санитарным нормативам и быть пригодными для постоянного использования. Вспомогательные помещения могут передаваться только наряду с жилыми. Определение порядка пользования возможно только в отношении помещений, которые могут быть переданы в личное пользование и владение одного из собственников. Установление графиков, периодов использования имущества собственниками не допускается – помещение либо предоставляется в личное пользование, либо остается в пользовании общем. Предоставление неизолированного помещения фактически означает оставление его в общем пользовании.
В научной литературе и судебной практике высказаны две противоположные точки зрения по вопросу возможности отказа в иске об определении порядка пользования жилым помещением. Согласно первой точке зрения отказ невозможен. Основывается она на доводах процессуального и материального характера. Процессуальные доводы сводятся к тому, что функция суда состоит в разрешении спора.
Отказывая в определении порядка пользования, суд отстраняется от разрешения спора. Одновременно с этим нарушается право истца на суд, закрепленное в нормах международного права. Материальные доводы строятся на положении п. 1 ст. 247 ГК РФ, согласно которому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Если порядок владения и пользования не определен сторонами, то он окончательно должен быть определен судом.
Согласно второй точке зрения отказ в иске об определении порядка пользования допускается. Так, согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Таким образом, приведенная норма допускает, что не во всех случаях допускается предоставление части общего имущества во владение и пользование отдельного сособственника и предусматривает для таких случаев специальный способ защиты – требование денежной компенсации. Что касается отстранения от разрешения спора и нарушения права на суд, то они были бы в том случае, если суд отказался бы разрешить спор по существу. Поскольку суд вынес итоговый судебный акт, пусть и отказал в иске, функция суда выполнена, право на суд не нарушено.  
Защита участника общей долевой собственности в случае предоставления ему части общего имущества, несоразмерной его доле. Согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящемся на его долю, соответствующей компенсации.
Всякое отступление реальной доли от идеальной, а также отказ в предоставлении части имущества пропорционально доле, дает собственнику право на компенсацию. Всякое отступление реальной доли от идеальной, а также отказ в предоставлении части имущества пропорционально доле, дает собственнику право на компенсацию.
Коммунальные платежи при определении размера компенсации, установленной п. 2 ст. 247 ГК РФ, не учитываются.  
Члены семьи собственника жилого помещения имеют равное с собственником право пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Таким соглашением, в частности, в пользование членам семьи собственника могут быть предоставлены отдельные комнаты в квартире собственника, установлен порядок пользования общими помещениями в квартире, определен размер расходов члена семьи собственника на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и т.д. С иском об определении порядка пользования члены семьи собственника обратиться не могут. То есть определение порядка пользования жилым помещением собственником и членами его семьи должно быть исключительно добровольным.